전체 전세가구 중 90% 가입 가능했던
전세보증보험, 가입기준 강화되면서 27만 가구 가입 못 해!
- 기존기준으로는 전체 전세가구 196만 가구 중 89.5%(175만) 가입 가능했지만, 기준 강화로 약 14%(27만) 가입 못 해! 
- 경북, 전북 지역 전세가구 중 약 절반가량 가입기준 미충족, 수도권보다 지방에 영향 커!
- 수도권은 다세대, 지방은 아파트에 전세보증보험 가입 못 하는 가구 많아!
- 유경준 의원 “일률적인 기준 강화가 아닌 지역·주택유형·금액별 차등둬야!”

 유경준 의원(국민의힘, 서울 강남병)이 한국은행에서 제출받은 최근 2년간 거래된 약 200만 전세가구 마이크로데이터를 바탕으로 분석한「전세보증보험 가입기준 강화에 따른 영향분석 보고서」를 발표했다. 해당 보고서는 전세보증보험 기준 강화에 따른 전세보증보험 가입 가능 가구 변화를 지역 및 주택유형별로 세분화해 분석했다.

 지난 2월 국토부는 「전세사기 예방 및 피해 지원방안」을 통해 전세보증금 반환보증보험 가입기준을 전세가율 100%에서 90%로 조정하고, 주택가격 산정기준 역시 공시가격의 150%에서 140%로 낮추는 방안을 발표했다.이에 따라 지난 5월부터 보증보험 가입기준은 기존 ‘공시가격 150%(150%X100%)’에서‘공시가격의 126%(140%×90%)’까지만 보증보험 가입이 가능한 상황이다.

 보고서에 따르면, 이러한 가입기준 강화로 인해 가입 가능 가구는 대폭 줄어들 것으로 나타났다. 구체적으로 기존기준(공시가격 150%)으로는 전체 전세가구 196만 가구 중 89.5%인 175만 가구가 가입 가능했지만, 강화된 기준(공시가격 126%)으로 전체 전세가구 중 약 14%인 27만 가구가 가입하지 못 하는 것으로 나타났다.

 또한, 가입 불가 가구는 수도권보다 지방에서 속출하는 것으로 분석됐다.특히, 전북 지역의 경우 전체 전세가구 4만 583가구 중 기존기준으로는 85%인 3만 4,488가구가 가입 가능했지만, 강화된 기준으로는 전체 전세가구 중 가입 가능한 가구가 절반에도 못 미치는 49.1%만 가입이 가능한 것으로 밝혀졌다.

경북 지역도 기존기준으로는 전체 전세가구(4만 8,811가구)의 81.3%(3만 9,702가구)가 보증보험가입이 가능했지만, 기준이 변경된 후에는 전체 가구의 49.2%(2만 4,003가구)만 가입할 수 있게 됐다.이외에도 대구, 전남, 충남, 충북 지역도 보증보험가입 가능 가구 수는 전체 전세가구 중 60%에도 못 미쳤다.

 주택 유형 별 분석을 살펴보면, 지방의 경우 아파트의 가입 가능자 규모가 대폭 감소하고, 수도권은 주로 연립다세대의 가입 가능자가 줄어드는 것으로 나타났다.보고서에 따르면 아파트 보증보험가입 가능자 규모가 대폭 감소하는 지역인 전북(-42.3%), 경북(-39.9%), 충북(-37.1%), 충남(-36.8%), 전남(-33.0%), 경남(-30.4%)은 전세가율이 높은 지역 순서와 동일한 것으로 분석했다.연립다세대 가입 불가 가구의 경우는 상황이 더욱 심각하다. 전세 사기의 대부분을 차지하는 연립다세대는 보증보험이 가입되지 않으면 새로운 세입자를 구하기 힘든 상황이다. 이 때문에 가입 불가 가구가 속출하면, 여윳돈이 없는 임대인은 전세 계약이 끝난 세입자에게 돌려줄 보증금이 없어 또 다른 전세 사기의 원인이 될 수 있다.

 전세 가격대별로 살펴보면, 가격이 낮은 전세가구일수록 전세보증보험에 가입하지 못하는 가구 비율이 더 많은 것으로 나타났다.1억 미만의 경우 기존기준으로는 전체 전세가구 중 91.9%가 가입 가능했지만, 변경된 기준으로는 73%만 가입할 수 있었고, 1억에서 2억 미만의 전세가구는 93%에서 74.6%로 2억에서 3억 미만 가구는 95.6%에서 82.8%, 3억에서 4억 미만 가구는 96%에서 82.1%, 4억에서 5억 미만 가구는 97.3%에서 86.3%, 5억에서 6억 미만 가구는 98.8%에서 90.6%, 6억에서 7억 미만 가구는 99%에서 92.3%로 각각 가입 가능 전세가구 비율이 줄었다. 유경준 의원은 “국토부가 가입기준으로 제시한 전세가율 90% 미만 가구임에도 시세를 산정하는 기준이 공시가격이라 전세보증보험에 가입하지 못 하는 가구가 속출하는 상황”이라며, “국토부와 주택도시보증공사는 이제라도 선의의 피해자가 생기지 않도록 지역·주택유형·가격별로 가입기준을 차등화하고, 적절한 시세 산정기준을 마련하는 등의 개선 방안을 조기에 검토해야한다”라고 강조했다.

[참고1- 「전세보증보험 가입기준 강화에 따른 영향분석 보고서」

전세보증보험 가입기준 강화에 따른 영향분석
ㄴ

(유경준의원실, 23.07.13)
■ 요 약
1. 문제점
- 전세보증보험 가입 기준을 시도·주택유형·가격대별로 구분하지 않고 ‘공시가격 126%(종전 150%)’로 일원화하여 보증보험에 가입하고 싶어도 할 수 없는 임대인·임차인이 다수 발생하고 있음.
- ‘기존기준→변경기준’에 따라 전세보증보험 가입가능가구가 전체 전세가구의 89.5% (175만 가구)에서 75.7%

2. 개선방향
- 전세보증보험 가입기준을 지역별·주택유형별·가격대별로 세분화할 필요성이 인정됨.
■ 한국은행 분석자료 검토
1. 한국은행 분석방법
- 분석자료 : 2021년 4월 ~ 2023년 6월 「전월세신고제」에 따른 신고 거래
- 분석방법 (역전세 위험가구 비중)
① 전체 데이터 가운데 ‘추정전세시세*’가 존재하는 데이터만 추출
   * 해당 실거래 기준 최근 6개월 중 가장 최근거래의 전세실거래가 
② ‘추정전세시세 > 기존 보증금’인 경우 역전세로 간주
③ ②의 비중 추출*
    * ② / ① X 100 %
④ 전체 데이터 가운데 ‘추정전세시세’가 존재하지 않은 데이터 X ③ 비중
⑤ 전체 추정 역전세 위험가구 추출 = ② + ④

2. 의원실 분석방향
- 한국은행은 전세시세가 존재하는 사례를 대상으로 해당 실거래기준 가장 최근거래의 전세실거래가가 기존 보증금보다 낮은 경우를 ‘역전세 위험가구’로 간주.
- 한편, HUG전세금반환보증보험 기준은 ‘공시가격X150%’ → ‘공시가격X126%’로 강화됨.
- 역전세 위험 가구 중 실제 전세금 하락분보다 전세금반환보증보험 가입기준이 더 낮아 보증보험에 가입하기 위해서는 임대인은 더 많은 손해를 보아야 하는 상황이 발생됨.
- 이에 따라, 전세시세변동보다 보증보험가입 기준강화로 인한 보증보험 가입불가능자 규모를 파악하고자 함.

3. 의원실 분석방법
① 전체 데이터 가운데 ‘추정매매시세*’가 존재하는 데이터만 추출
   * 해당 실거래 기준 최근 6개월 중 가장 최근거래의 매매실거래가
② ‘추정공시가격’ 작성
   * 추정매매시세 X 현실화율 (연도별, 주택유형별)
③ ‘전세보증보험가입기준’ 작성*
    * (기존) 공시가격 X 150% (변경) 공시가격 X 126%
④ ‘전세보증보험 가입가능자’ 추출
    * ③ ≥ 기존 보증금
⑤ 전체 전세보증보험 가입가능자 추출
    * 1)의 ③~⑤와 동일

■ 가입기준 탈락자 분석
1. 전체 거래대상 중 전세보증보험 가입 가능자 분석
1) 전체 가입가능자
- 전세보증보험은 ①전세가액이 수도권 7억원 이하, 지방 5억원 이하이고, ②공시가격의 126%(기존 150%)이하인 경우에 한하여 전세보증보험 가입이 가능함.
- 모든 조건을 충족하는 가구(①+②)는 전체 가구의 89.5%(175만)에서 75.7%(148만)*로 감소되는 것으로 나타남. 
  * 기존기준 (수도권) 89.6%, 116만호 (지방) 89.3%, 59만호
  * 변경기준 (수도권) 80.6%, 104만호 (지방) 66.2%, 44만호

2) 주택유형별 가입가능자